Ндфл при продаже доли квартиры менее 3 лет доставшаяся по наследству
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
- Получил в наследство долю в квартире. Сейчас вместе с другими наследниками хотим продать эту квартиру, владеем менее трех лет. Надо ли платить НДФЛ, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей?
Отвечает адвокат Андрей Безрядов:
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно заниж али ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя. С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.
К законным способам экономии на налогах относятся:
Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.
Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.
Если квартира принад лежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми уч астниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве. При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.
Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:
С января 2016 года законом введено понятие минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества. Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.
Но предельный срок владения - разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то предельный срок владения равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.
В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей.
Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы. При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.
Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей. А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире. Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected]. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Как проходит передача денег при покупке квартиры?
Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?
Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Имущественный налоговый вычет при продаже долевой недвижимости
(когда имущество оформлено в долевую собственность)
Достаточно часто прихоится отвечать на такой вопрос: планируется продажа квартиры (которая перешла по наследству или иной безвозмездной сделке* ), которая принадлежит трем собственникам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности .
Двое собственников владеют своими долями менее трех лет . Один собственник владеет своей долей более трех лет. Цена, по которой будет продана квартира, - 3 500 000 рублей.
В каком размере собственники, владеющие долями менее трех лет, получат имущественный налоговый вычет по НДФЛ: в размере 1 000 000 рублей, т.е. по 500 000 рублей каждый, или же в размере, пропорциональном их долям в квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей?
Возникает ли у данных собственников обязанность по уплате НДФЛ?
Примечание. если имущество приобретено, то это - другая история .
Определение размера имущественного налогового вычета при продаже доли квартиры
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле .
При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).
При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.
Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб. (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.
Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).
Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, в своем Письме от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@ ФНС России разъяснила, что:
ФНС установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами
согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее - НК) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем
в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей
ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@) разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами
в целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения письма Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами.
Различия в получении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности и доли в имуществе
(читать только тем, кто не боится запутаться)
Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан левой ногой, так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.
Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.
У Конституционного Суда РФ (КС) другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу . Практически это означает, что (по мнению КС) вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб.
Под долей имущества КС понимает долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности . например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).
Определить, что конкретно находится в вашей собственности - комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества. Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.
По мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган.
В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России . поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.
Если доли квартиры находились в собственности разное время
На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица - собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.
В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Примечание . согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016 ) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации. за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц .
Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.
Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1166@ разъясняет. что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.
( ! ) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений статьи 217 1 НК.
Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена - 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.
Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 - 2017
Почему надо обращаться именно к нам:
Наша онлайн консультация - это просто и удобно .
Первая консультация (до 10 минут) будет оказана бесплатно (с учетом Правил предоставления бесплатных консультаций ). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете - стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.
Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно ), традиционным способом (очно) и по разумным ценам .
Полезные ссылки по теме Имущественный налоговый вычет при продаже долей имущества (когда имущество оформлено в долевую собственность)
Как не платить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности в 2016
Часто случается так, что люди, желающие продать квартиру, уже владеют ей более 3 лет. В связи с этим, возникает вопрос, нужно ли уплачивать специальный соответствующий налог в размере 13%. Отметим, что данная плата существует, однако, можно законным образом снизить ее размер.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Как не платить налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет
До 2016 года уплата НДФЛ и подача декларации происходила в случае, если квартира находилась в собственности более трех лет. Данная льгота была регламентирована п. 17.1 статьи 217 НК РФ. Сегодня же (с 1.01.2016 г.), срок владения недвижимостью был увеличен с трех до пяти лет.
Как и во многих других законах, здесь есть исключение. Срок владения сохраняется трехлетним в ситуациях, если квартира была получена по договору дарения от близких родственников или по наследству, либо если недвижимость была приватизирована, либо же в случае заключения договора пожизненной ренты.
Также подчеркнем, что данные нововведения действуют только в отношении недвижимости, приобретенной после 1.01.2016 г. А потому, если вами квартира была приобретена ранее – на нее данный закон не распространяется. Законодатель предоставляет право субъектам РФ снизить регламентированный пятилетний срок вплоть до нуля для всех или любой одной категорий граждан или объектов недвижимости.
В том случае, если квартира пробыла в собственности менее 3-х (с этого года – 5-ти) лет, у вас есть законное право выбрать, с какой из сумм будет оплачиваться налог (в соответствии со ст.220 НК РФ).
Это может быть сумма, полученная от продажи квартиры, но за вычетом расходов, потраченных на ее приобретение. Данный способ будет оптимальным только в том случае, если у вас на руках есть документы, подтверждающие стоимость квартиры при ее покупке.
Если же данные документы отсутствуют, снизить сумму от продажи квартиры можно на 1 млн. рублей посредством налогового вычета при продаже. Подчеркиваем – вычет применяется только 1 раз в год.
Если покупка и продажа квартиры осуществляется в рамках одного налогового периода, то уплаты налога с продажи можно избежать, засчитав его с возвратом налогового вычета для нового жилья. Но это реально только в случае совпадения продавца и покупателя.
Если квартира была приобретена в новостройке посредством договора долевого участия, акт приема-передачи был подписан в 2011 году, а право собственности было оформлено в 2014 году, то платить налог с продажи все же придется, так как официальный срок владения ею составит менее трех лет.
Счет срока собственности следует начинать с момента государственной регистрации. Это связано с тем, что именно после данной процедуры появляется право собственности. Дата проведения государственной регистрации указывается в соответствующем документе – свидетельстве о регистрации права.
Данное правило также имеет свои исключения:
Если квартира находится в собственности лица более трех лет, однако, собственник в течение данного срока менял размер доли, то доход от всей продажи квартиры не облагается налогом. Распространенный пример данной ситуации: квартира принадлежала супругам, но после раздела перешла в собственность жены.
В том случае, если перепланировка была произведена без изменения границ, то дата первоначальной государственной регистрации права на собственность останется датой возникновения права собственности на квартиру. Соответственно, повторное получение свидетельства в связи с ее перепланировкой, в данном случае, никакого значения иметь не будет.
Распространенной практикой в РФ является покупка гражданами квартиры, ее удержание в течение пары лет с последующей продажей. При этом во избежание уплаты налога, владельцы нарочно прописывают в договоре заниженную сумму продажи.
О возврате подоходного налога при продаже квартиры читайте тут.
Законно ли это? Да, однако, избежать полноценного налогообложения это не поможет, так как в таком случае плата налога будет происходить из кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января года, в котором происходит продажа), умноженной на понижающий коэффициент, составляющий 0,7 и регламентированный ст. 217.1 НК РФ.
Если до года продажи собственник владел квартирой менее трех лет и не желал уплачивать налог, стороны достигали договоренности об указании в договоре суммы до 1 млн. рублей.
Если доход данную сумму не превысит, то продавцу соответствующий налог платить не надо. В обратном же случае, плата налога является обязательной и происходит с большей суммы (согласно ст. 220 НК РФ).
Данная ситуация регулируется новыми правилами. Так, если стоимость продажи в договоре превысила произведение кадастровой стоимости квартиры и коэффициента 0,7, тогда налог будет рассчитываться по цене в договоре. В противном случае, расчет налога будет произведен от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.
В том случае, если кадастровая стоимость объекта на 1 января года, в котором произошла его продажа, еще не была определена, налог может высчитываться из суммы, указанной в договоре. В то же время, субъекты РФ имеют право снизить размер или вовсе нивелировать понижающий коэффициент.
Прежде чем подать декларацию, нужно самостоятельно произвести расчет налога. Новые правила гласят, что при расчете нужно ориентироваться именно на кадастровую стоимость недвижимости. Получить сведения о кадастровой стоимости можно бесплатно в режиме реального времени, обратившись в Росреестр.
Если по какой-либо причине получить нужную информацию в Росреестре не удалось, следует запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН в офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.
Отметим, что в случае недовольства кадастровой стоимостью, можно попытаться добиться ее пересмотра. Для этого нужно обратиться в суд или специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Отметим, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение пяти лет после утверждения результатов кадастровой оценки и до утверждения следующей оценки.
В том случае, если изначально планируете подавать в суд административный иск, в данную комиссию обращаться не нужно. Можно обратиться в комиссию и, в случае получения неудовлетворительного решения, оспорить его в суде.
Размер государственной пошлины за подачу административного иска составляет 300 рублей. Кадастровая стоимость жилья может быть оспорена на двух основаниях:
Комиссии на рассмотрение заявления отводится один месяц, а в суде – до двух (ст. 141 КАС РФ). В зависимости от сложности дела, срок может быть продлен еще на один месяц, но не более того. Но стоит понимать, что судебный процесс ударит по вашему кошельку – нужно будет оплатить услуги экспертов и адвоката.
Отдельного упоминания стоит ситуация, при которой вы продали квартиру, находящуюся у вас в собственности менее трех лет, но существенно больше цены покупки. Является ли плата налога с продажи обязательной? И что грозит неплательщику?
Декларацию об уплате налога (форма 3-НДФЛ) следует подавать до 30 апреля следующего года после года получения дохода. В том случае, если этот день выпадает на выходной, то декларацию нужно подать не позднее ближайшего рабочего дня.
Налог нужно оплатить до 15 июля года, следующего после года продажи. Величина налога рассчитывается самостоятельно. Важно отметить, что приложение к декларации бумаг, подтверждающих обстоятельства сделки (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, квитанцию/расписку в получении денег покупателем, заявление на имущественный вычет и пр.) является обязательным.
Что касается срока давности привлечения к ответственности за неуплату налога, то он отсчитывается, начиная со следующего дня после завершения налогового периода, в ходе которого и было совершено соответствующее налоговое правонарушение.
В указанный период налоговая инспекция обязана огласить решение о привлечении нарушителя к ответственности. В случае отсутствия налоговой декларации, вы будете оштрафованы на сумму в размере 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный/неполный месяц нарушения сроков. При этом сумма не может превышать 30%, однако, в то же время, должна быть не меньше 1000 рублей (п.1 ст. 119 НК).
Полная или частичная неуплата налога как следствие неправомерных действий или бездействия, занижение базы, а также ошибочные расчеты штрафуются на сумму, составляющую 20% от неуплаченной суммы налога. Штраф также может составлять 40% в случае, если доказана умышленность данных деяний.
Неуплата налогов в особо крупном размере санкционируется в соответствии с Уголовным кодексом (ст. 198 УК РФ). Если же вы правильно рассчитали налог, подали соответствующую декларацию, однако, не уплатили сам налог в нужный срок – с вас может быть взыскана пеня, но не штраф.
Если квартира была получена в наследство и была оформлена только в этом году, то ее продажа осуществляется на следующих условиях. В данном случае, ожидать пять лет не нужно, так как сохраняется трехлетний срок.
Также важно отметить, что наследство отмечается, как принадлежащее наследнику со дня смерти наследодателя. При этом время его фактического принятия и момент госрегистрации не имеет никакого значения.
Указанную позицию поддерживает Министерство финансов Российской Федерации. Также сохранение трехлетнего срока владения происходит при получении квартиры по договору дарения от близких родственников или по наследству, а также, если недвижимость приватизирована или в рамках договора пожизненной ренты.
Если у вас появится необходимость в ранней продаже квартиры, вы сможете уменьшить сумму продажи на 1 млн. рублей, являющий собой налоговый вычет при продаже. Весь доход, который превысит эту сумму, будет обложен НДФЛ по 13-процентной ставке.
Подоходный налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения
Изменения правил по данному вопросу были направлены исключительно на их ужесточение. Таким образом, теперь они выглядят так.
Первое и самое главное изменение: срок, по истечении которого с владельца снимается пошлина при продаже, теперь составляет не 3 года, а 5 лет.
Реализация квартиры до истечения срока подразумевается уплату 13-процентного налога от суммы прибыли. Налоговая ставка отныне определяется не по сумме, указанной в договоре, а по кадастровой стоимости недвижимости.
Базовая сумма для вычисления госпошлины высчитывается по следующей формуле: кадастровая стоимость * коэффициент 0,7. Из полученной величины и следует производить вычет 13% – эта сумма и отправится в казну государства.
Что касается возможности снизить сумму налога, то здесь есть один важный нюанс: государство не имеет права требовать уплаты пошлины как таковой, если продажа недвижимости была за те же средства, за которые данный объект был приобретен.
В таком случае, здесь отсутствует прибыль, которую можно было бы облагать налогом. Также государственная выплата не распространяется на лиц, которые продали объект дешевле, чем покупали.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Была ли Запись полезна? Да Нет 157 из 183 читателей считают Запись полезной.
Разъяснения
Налог с продажи квартиры, если доли в ней получены в разное время (#2436)
Как платить налог, если квартира получена по долям. Одной долей в ней вы владеете больше трех лет, а другой - меньше? Вот об этом мы и поговорим.
Зачастую человек получает квартиру по долям. Причем эти доли поступают в его собственность в разное время. Простой пример. Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по ½ каждому). Затем один из супругов умирает. Соответственно, второй - получает в наследство ½ долю умершего и становится полноправным собственником всей квартиры целиком. Все бы ничего до тех пор, пока квартира не выставляется на продажу. Ведь возможна ситуация когда с момента получения в собственность первой доли прошло три года и больше, а второй - меньше трех лет. Отметим, что по налоговому законодательству доходы от продажи имущества (или долей в нем), которым человек владел три года и больше налогом не облагают, а доходы от продажи имущества находившегося в собственности менее трех лет должны облагаться налогом. Так как же в этой ситуации следует платить налог и нужно ли это делать вообще?
Сразу оговоримся. Ответа на этот вопрос в законодательстве попросту нет. Нет, в принципе. Соответственно, есть множество мнений. Как различных контролеров и чиновников, так и независимых специалистов. Причем мнения самые различные и не совпадающие друг с другом.
Мнение первое: налог платить не нужно
Как ни странно этого мнения придерживается Минфин России. Министерство неоднократно указывало (цитата):
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников . в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру .
Проще говоря, Минфин считает, что если вы приобрели долю в квартире (причем любую), то с этого момента начинает отсчитываться срок вашего права на саму квартиру. Например, вы купили 1/10 долю в 2005 году, потом выкупили (получили в дар, по наследству и т. п.) оставшуюся часть (9/10) в 2010 году. По Мнению Минфина считается, что квартира находилась в вашей собственности с 2005 года. Это мнение отражено во множестве писем министерства. Например, смотрите письма Минфина РФ от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243, от 14.03.2013 № 03-04-05/7-226, от 06.03.2013 № 03-04-05/7-184, от 27.02.2013 № 03-04-05/9-149, от 09.02.2012 № 03-04-05/9-144, от 07.02.2012 № 03-04-05/5-127, от 03.02.2012 № 03-04-05/5-111, от 01.02.2012 N 03-04-05/7-100, от. 12.01.2012 № 03-04-05/5-3, от 16.12.2011 № 03-04-05/5-1057, от 15.12.2011 № 03-04-05/7-1045, от 13.12.2011 № 03-04-05/7-1033, от 29.11.2011 № 03-04-05/7-962, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950, от 28.11.2011 № 03-04-05/7-953, от 17.11.2011 № 03-04-05/7-902, от 15.11.2011 № 03-04-05/7-892, от 21.10.2011 № 03-04-05/5-773, от 21.10.2011 № 03-04-05/9-764 и т. д. С текстами этих писем вы можете ознакомится здесь и здесь >>>.
К слову сказать аналогичного мнения некоторое время придерживалось и Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве. Оно отражено в письме УФНС по г. Москве от 14.06.2011 № 20-14/4/57434@. В последствии налоговики передумали и заняли другую позицию. А потом передумали опять и вернулись к прежней точке зрения, полностью совпадающей с позицией Минфина России. Об этом, в частности, сказано в письмах УФНС России по г. Москве от 17.09.2012 № 20-14/087117@, от 26.06.2012 № 20-14/055942@, от 21.06.2012 г. № 20-14/54637@ и т. д. Как сказано в одном из указанных писем столичных налоговиков (цитата):
. приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним . Приобретение сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество, в частности, в результате заключения договора дарения указанного имущества, предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь . Таким образом, право участника долевой собственности на имущество возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.
Достаточно долго с таким подходом была не согласна Федеральная налоговая служба. Она предложила при расчете налога поделить доход от продажи квартиры (на облагаемый и не облагаемый) и сумму имущественного вычета в размере 1 000 000 руб. То есть по их мнению налогом облагают только доход, приходящийся на долю в квартире, которой человек владел меньше трех лет. И он может быть уменьшен на сумму вычета рассчитанного также исходя из этой доли.Указанная позиция ФНС изложена в письме от 16.07.2008 N 3-5-04/275. Отметим, что обосновывая такой порядок расчета они ссылались на Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П. Но как ни странно, именно в этом документе написано (цитата): Вопрос о размере предоставляемого имущественного налогового вычета и о порядке его расчета для ситуации, когда срок нахождения в собственности долей, которыми владеют участники долевой собственности, также различается, является прерогативой законодателя. Это означает, что каких либо предписаний как распределять вычет в данной ситуации (и нужно ли его распределять) Конституционный суд дать не может. Это должен сделать законодатель. То есть данный порядок должен быть прописан в законе. Однако до настоящего момента его там нет. Видимо поэтому ФНС России сменило гнев на милость. Теперь налоговики придерживаются позиции Минфина. Соответствующее разъяснение дано в письме Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями России. Цитата из этого документа:
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение состава собственников . в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру .
Мнение второе: налог платить нужно, если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб.
Его зачастую занимают налоговики в отдельных регионах и местных налоговых инспекциях. Логика такая. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в собственности человека три года и больше. Была продана квартира (целиком как единый объект). На нее было получено новое свидетельство о праве собственности. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не второй доли в ней) человек стал меньше трех лет назад. Следовательно, доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом он получает право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет - это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В данном случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:
(Продажная стоимость квартиры - 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)
Выводы
Вы можете выбрать любой из этих способов. Нам больше нравится первый. Но это уже вопрос скорее психологический. Все зависит от вашей наглости и желания отстаивать свои права (в том числе и в суде). Вполне возможно, что дело закончится судебным разбирательством. Какой либо судебной практики по данному вопросу у нас, к сожалению, нет. Поэтому, что решит суд сказать сложно. Но имейте ввиду. В соответствии со статьей 3 пункта 7 Налогового кодекса (цитата):
Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).
А сомнения здесь налицо &hellip
Портал Ваши налоги
НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В ЭТОЙ ВЕТКЕ В РАЗДЕЛЕ КОММЕНТИРОВАТЬ. ЭТОТ РАЗДЕЛ ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ И УТОЧНЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА. ДЛЯ ВОПРОСОВ ПРЕДНАЗНАЧЕНА ЗАГЛАВНАЯ СТРАНИЦА САЙТА! ВОТ ОНА - https://vashnal.ru
ЧТОБЫ ЗАДАТЬ ВОПРОС ДОСТАТОЧНО ЗАПОЛНИТЬ ОЧЕНЬ ПРОСТУЮ ФОРМУ ВНИЗУ ЗАГЛАВНОЙ СТРАНИЦЫ. ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ В ЭТОЙ ВЕТКЕ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ.
Портал Ваши налоги
Комментарии
Авторские права
Получение налогового вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности
Продажа объекта недвижимости – процедура, связанная с извлечением определенной прибыли, а она, в соответствии с законодательными нормами, подлежит налогообложению. В части сделок с недвижимостью – не всегда, а только, когда речь идет о владении жильем относительно непродолжительный промежуток времени.
Такой срок ранее был определен Налоговым кодеком как три календарных года, а с 2015 года в силу вступили поправки, которые продлевают минимальный период владения недвижимостью до пяти лет.
Прежний, трехлетний срок, остается актуальным лишь в некоторых случаях, а именно:
Таким образом, чтобы продать, например, ранее купленную квартиру без обязательств по уплате НДФЛ необходимо подождать пять лет.
А сделать то же самое с приватизированной квартирой можно будет уже спустя три года после приватизации.
Минимальный период владения недвижимостью, который освобождает продавца от уплаты налога, исчисляется с даты получения документа о собственности.
Итак, первым законным основанием неуплаты НДФЛ при продаже жилья является соблюдение установленного наименьшего срока владения жилой собственностью.
От уплаты налога освобождаются сделки с недвижимостью стоимостью менее одного миллиона рублей.
Именно в этой сумме законодательством РФ определен имущественный налоговый вычет для объектов недвижимости:
Срок владения недвижимостью в данном случае не важен.
Однако, если он все же меньше предельного трехлетнего или пятилетнего минимума, заполнить декларацию и передать ее в налоговую нужно. Даже если сумма налогооблагаемой базы в результате примененного имущественного вычета, будет равна нулю.
Освобождены от уплаты налога теперь и собственники единственного жилья при его продаже – независимо от срока владения объектом.
Эта поправка в Налоговый кодекс вступила в силу сравнительно недавно, в 2014 году, и призвана бороться с уклонением от уплаты налоговых обязательств.
Подача декларации – обязанность продавца, сделать это надлежит в течение налогового периода, когда была заключена сделка.
Правовое регулирование
Возможность применения налогового вычета. так же как и обязательства продавца по уплате налога при продаже недвижимости, предписаны Налоговым кодексом РФ, а именно – статьей 220 НК .
Закон предоставляет два варианта расчета налогового вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности, которые могут в значительной мере уменьшить базу для расчета платежей.
Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности
Как же использовать свое право на вычет, если стоимость продаваемого объекта превышает один миллион рублей, а период владения им – меньше установленного периода?
Первый способ – снизить налогооблагаемую базу на сумму установленного законодательством налогового вычета.
Иными словами, от суммы сделки нужно вычесть миллион и только от полученной разницы уплатить 13%.
Второй способ – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактических затрат на объект. То есть из суммы новой сделки продавцу нужно будет отнять стоимость, за которую им когда-то была приобретена квартира.
Безусловно, подтвердить расходы необходимо документально.
К фактически понесенным расходам можно будет отнести и затраты на ремонт – но, опять-таки, при наличии всех подтверждающих документов.
Налогоплательщик может выбрать любой вариант по своему усмотрению.
Интересно, что в отличие от вычета НДФЛ, применяемого при покупке жилья, которым можно воспользоваться лишь раз в жизни, получать налоговые льготы при продаже жилья можно по нескольким объектам.
Главное – уложиться в лимит имущественного вычета, который установлен в размере 2 млн. рублей.
Документы на налоговый вычет за покупку квартиры необходимо предоставить в полном объеме.
Каковы сроки получения налогового вычета при покупке квартиры? Узнайте тут .
Доли недвижимости
Как же рассчитывается имущественный вычет, если собственников несколько? В этом случае миллион имущественного вычета, при отсутствии иных договоренностей, распределяется между ними в соответствии с размерами долей.
Если же свою долю отчуждает один из собственников, он может рассчитывать на льготу в полном объеме.
Представим другую ситуацию:
В этом случае, поскольку фактически он никогда не прекращал являться владельцем квартиры, а менялся лишь размер долей, его доходы от продажи налогообложению не подлежат.
Размер налога
Размер НДФЛ для россиян установлен в размере 13%, граждане других государств должны будут уплатить налог в сумме 30% от стоимости продажи.
От чего зависит?
Итак, будет ли продавец уплачивать 13% НДФЛ зависит от двух факторов:
Следует отметить, что законодатель новыми поправками в Налоговый кодекс постарался исключить и документальное занижение продажной стоимости недвижимости с целью избежать или сократить налоговые платежи.
Теперь, если продавец покажет доход от продажи жилья меньше кадастровой стоимости объекта в текущем году, налогооблагаемая база для него будет рассчитана умножением суммы сделки на коэффициент 0,7.
Часто задаваемые вопросы
Рассмотрим вопросы, которые часто задают граждане относительно получения налогового вычета .
Стоимость имущества
Рассмотрим на примере порядок расчета вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.
Итак, гражданин Сидоров – собственник квартиры, которую 2 года назад получил в наследство. Продажа планируется по цене 1,3 млн. рублей. Какова будет сумма уплачиваемого им налога?
Поскольку документального подтверждения понесенных на приобретение жилья документов у Сидорова в этом случае быть не может, для расчета налогооблагаемой базы он может применить лишь имущественный вычет: 1300 000 - 1000 000 = 300 000 руб.
С этой суммы он должен будет заплатить 13%, т.е. 39 000 руб.
В случае если бы сумма продажи составила 1 млн. рублей или меньше, за счет применения налогового вычета налогооблагаемая база была бы равна нулю, т.е. уплачивать налоги не пришлось бы.
Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам предоставляются, если они имеют доход.
Как получить имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку? Читайте здесь .
Интересуют изменения по имущественному вычету при покупке квартиры в 2017 году? Подробная информация в этой статье .
Штрафные санкции
Обязательно ли продавцу нести декларацию в налоговую? Что будет, если продавец просто «умолчит» о факте продажи?
В случае продажи объекта недвижимости с периодом владения меньше установленного законодательством срока заполнение декларации обязательно. Даже если сумма налогового платежа нулевая.
В противном случае, как минимум, придется уплатить штраф в 1000 рублей.
Если же после имущественных вычетов налог уплачивать все-таки потребуется, последствия могут быть гораздо более серьезными. За каждый месяц просрочки «набегают» значительные штрафы.
На видео об особенностях возврата налога
Источники:
, , , ,
Следующие:
- Отказ от наследства как намеренное ухудшение жилищных условий
- Можно ли обязать вступить в наследство
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
