Опасно ли покупать квартиру доставшуюся по наследству
Статьи, описания, полезные советы и рекомендации для строительства, ремонта, покупки и продажи недвижимости, ипотека и жилье в рассрочку.
Бойся наследников, квартиру продающих.
Нередко на рынке продаются квартиры, которые были получены по наследству. Сделка эта, по мнению юристов, достаточно рискованна. О том, какие подводные камни может таить в себе такая покупка, и поговорим.
С племянником вас!
Наследство, как известно, бывает двух видов: по закону и по завещанию.
Если раньше круг законных наследников казался довольно узким, то после принятия части 3 Гражданского кодекса РФ он заметно расширился. Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки-дедушки или братья-сестры умершего, но даже племянники. Наследники каждой последующей очереди могут вступить в наследство, если нет наследников предшествующих очередей.
Покупатели "наследственных" квартир должны понимать: существует круг законных преемников, которые независимо от текста завещания имеют право на долю. Ее не могут быть лишены, к примеру, переживший супруг, родители наследодателя и его несовершеннолетние дети (даже, если они были только еще зачаты на момент смерти). По новому закону они должны иметь не менее половины от того имущества, которое переходит по завещанию.
Так что если покупатель квартиры или лицо, которое помогает ему оформить сделку, не установили полный круг наследников (и "забыли" кого-то), риск потерять жилье весьма велик. Нередко, к сожалению, подобная проверка бывает проблематичной даже для агентств недвижимости. Кроме того, это очень дорогостоящая операция, и в сложном случае (когда есть сомнения) стоит купленную квартиру застраховать.
Не стоит забывать и о том, что есть категория лиц, которые наследуют часть имущества, независимо от того, составлено на них завещание или нет. Речь идет о нетрудоспособных иждивенцах наследодателя.
Они, хотя и не входят в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, однако наследуют по закону наравне с ними. Правда, лишь в том случае, если ко дню открытия наследства не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении (независимо от того, жили они совместно или нет).
Кто кого обделил
А сейчас давайте посмотрим, какой вид наследства более "безопасен". Бытует мнение, будто с квартирой, доставшейся человеку по завещанию, все достаточно просто. А если, мол, завещания нет, в любой момент может всплыть какой-нибудь "семиюродный" брат и заявить, что его обделили при разделе наследства.
Наоборот, по закону все более четко и ясно. Когда же написано завещание на кого-то, то нередко другие обиженные родственники стараются его оспорить. И поверьте, поводы найти можно почти всегда.
Есть граждане, которые не наследуют ни по закону, ни по завещанию. Речь идет о тех, кто своими умышленными противоправными действиями, обращенными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию (либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства).
Так гласит закон, но давайте попробуем применить букву закона к житейской ситуации. К примеру, супруга или супруг под разными предлогами убеждают пожилого человека написать завещание в их пользу. Они это могут сделать, чтобы не было никому обидно и подозрительно, оба одновременно. А потом один из супругов. попадает в автокатастрофу. И если суд докажет, что здесь замешано заинтересованное в получении наследства лицо, то признает того недостойным и лишит наследства.
Не наследуют по закону и родители после детей, если были в судебном порядке лишены родительских прав, которые не были восстановлены ко дню открытия наследства. Они тоже являются недостойными.
Хотя бы деньги вернуть.
Поскольку число наследников возросло, увеличилась и опасность того, что приобретенная квартира может быть оспорена по суду.
Поэтому, если вы решили приобрести жилье, которое перешло к продавцу в порядке наследования, нужно быть предельно осторожным. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору. Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет все основания обратиться в суд и признать данное свидетельство недействительным.
Следует быть осторожным и в случае, если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию. Во-первых, может объявиться наследник с другим завещанием, которое составлено позже (а действительным считается завещание, составленное по времени последним). Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.
Плюс ко всему, на сегодня по законодательству приоритетное право принадлежит наследникам по завещанию, но есть категория граждан, которые имеют право на обязательную долю в наследстве по закону. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. И иногда сведения о них обнаруживаются после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю. После чего начинаются долгие судебные тяжбы.
Поэтому, считают юристы, при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи желательно указывать ее полную рыночную цену. В случае любого сюрприза, добросовестный приобретатель вернет хотя бы вложенные деньги.
Источник: "Квартирный ряд"
Помогите разобраться. Понравилась квартира, хотела бы купить, но продаваемая квартира получена продавцом по наследству. Наследницей является внучка. Бабушка умерла 6 лет назад. Девушка-наследница живет в Москве. Квартиру показывают ее родители. Стоит ли связываться. Наслышена, что такие квартиры покупать опасно, т.к. невозможно исключить всех наследников. Или может быть есть выход? Заранее всем спасибо.
Наследство по закону или по завещанию?
если по завещанию, то кмк риски меньше.
Наследство по закону или по завещанию?
если по завещанию, то кмк риски меньше.
а как по закону может быть внучка наследницей? и не меньше, имхо, риски, а больше.
а как по закону может быть внучка наследницей? и не меньше, имхо, риски, а больше.
Может все умерли, осталась только она. Хотя там о родителях речь, конечно.
Родители вроде как в курсе о наследстве и вроде как квартиру сами показывают.
Вполне возможно, что с их стороны был отказ от наследства в пользу дочери.
Бежать прочь каждый раз когда сталкиваешься с наследством - немножечко неверно.
Помогите разобраться. Понравилась квартира, хотела бы купить, но продаваемая квартира получена продавцом по наследству. Наследницей является внучка. Бабушка умерла 6 лет назад. Девушка-наследница живет в Москве. Квартиру показывают ее родители. Стоит ли связываться. Наслышена, что такие квартиры покупать опасно, т.к. невозможно исключить всех наследников. Или может быть есть выход? Заранее всем спасибо.
Любые квартиры покупать опасно,эта тема уже поднималась.Про данную квартиру могу высказать предположение,что вступала внучка 6 лет тому назад,срок исковой давности истек,укажите в договоре полную рыночную стоимость,если есть желание,застрахуйте сделку.
Любые квартиры покупать опасно,эта тема уже поднималась.Про данную квартиру могу высказать предположение,что вступала внучка 6 лет тому назад,срок исковой давности истек,укажите в договоре полную рыночную стоимость,если есть желание,застрахуйте сделку.
дык жеж, исковая давность наступает с того момента, когда чел узнал о нарушении прав. может, там еще детишки были. и ни сном ни духом.
дык жеж, исковая давность наступает с того момента, когда чел узнал о нарушении прав. может, там еще детишки были. и ни сном ни духом.
Это еще надо попотеть,что б восстановить срок исковой давности,не все так просто
Это еще надо попотеть,что б восстановить срок исковой давности,не все так просто
Квартира перешла к внучке по завещанию или был отказ в ее пользу?
Если первое- то наследование внучкой может быть ограничено только обязательной долей. А доля эта небльшая и удовлетворяется из незавещанной части, и только при недостаточности последней из той части, которая завещана.
Если второе, то теоретически может объявиться наследник по закону, но шансы восстановить СИД минимальны и в первом и во втором случае.
ситуация: два брата и мать. мать уезжает от одного сына ко второму жить, покупает квартиру, со вторым сыном не общается. мать умирает, сын говорит нотариусу, что единственный ребенок, получает квартиру. прошло уже около десяти лет. если второй сын вспомнит о матери, приедет и узнает, что его обошли с наследством, то в суде он обломается? история моего родственника.
ситуация: два брата и мать. мать уезжает от одного сына ко второму жить, покупает квартиру, со вторым сыном не общается. мать умирает, сын говорит нотариусу, что единственный ребенок, получает квартиру. прошло уже около десяти лет. если второй сын вспомнит о матери, приедет и узнает, что его обошли с наследством, то в суде он обломается? история моего родственника.
Слишком поздно вспомнил
ситуация: два брата и мать. мать уезжает от одного сына ко второму жить, покупает квартиру, со вторым сыном не общается. мать умирает, сын говорит нотариусу, что единственный ребенок, получает квартиру. прошло уже около десяти лет. если второй сын вспомнит о матери, приедет и узнает, что его обошли с наследством, то в суде он обломается? история моего родственника.
Теоретически суд может восстановить срок. Но шансов мало. Все обстоятельства будут высняться в суде - знал о смерти, должен ли был узнать, почему не поддерживал связь, были ли общие знакомые, родственники от которых мог узнать и т.п. И подать заявление о восстановлении срока можно только по истечении 6 месяцев после того, как причины пропуска отпали.
Но даже если суд восстановит срок принятия наследства. Возникнет новая проблема - истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Что в ситуации с наследниками практически нереально. Так как на момент продажи квартиры наследство второй сын не принял, собственником имущества не являлся, то у него отсутствуют основания истребования у квартиры у ДП.
Как на деле будет, конечно, можно только предполагать, не зная всех обстоятельств.
ситуация: два брата и мать. мать уезжает от одного сына ко второму жить, покупает квартиру, со вторым сыном не общается. мать умирает, сын говорит нотариусу, что единственный ребенок, получает квартиру. прошло уже около десяти лет. если второй сын вспомнит о матери, приедет и узнает, что его обошли с наследством, то в суде он обломается? история моего родственника.
По логике может и не обломаться.
Квартира перешла к внучке по завещанию или был отказ?
Если первое- то наследование внучкой может быть ограничено только обязательной долей. А доля эта небльшая и удовлетворяется из незавещанной части, и только при недостаточности последней из той части, которая завещана.
Если второе, то теоретически может объявиться наследник по закону, но шансы восстановить СИД минимальны и в первом и во втором случае.
Объясните, как может быть отказ в пользу внучки? Отказаться в пользу можно только в рамках своей очереди наследования.
Объясните, как может быть отказ в пользу внучки? Отказаться в пользу можно только в рамках своей очереди наследования.
Ну, во-первых, допускается отказ от наследства в пользу лиц из числа наследников любой очереди.
Что касается внуков. Допускается отказ ,если они призваны наследованию по завещанию, по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.
Родители вроде как в курсе о наследстве и вроде как квартиру сами показывают.
Вполне возможно, что с их стороны был отказ от наследства в пользу дочери.
Бежать прочь каждый раз когда сталкиваешься с наследством - немножечко неверно.
осподи, ну что вы пишите. какой отказ.
типун вам на язык:)) у меня в следующем году такая квартирка продаваться будет. правда, я к закону и завещание приложила.
Помогите разобраться. Понравилась квартира, хотела бы купить, но продаваемая квартира получена продавцом по наследству. Наследницей является внучка. Бабушка умерла 6 лет назад. Девушка-наследница живет в Москве. Квартиру показывают ее родители. Стоит ли связываться. Наслышена, что такие квартиры покупать опасно, т.к. невозможно исключить всех наследников. Или может быть есть выход? Заранее всем спасибо.
Большое всем спасибо за участие. Мне вот посоветовали взять с продавца гарантийное письмо, нотариально заверенное, о том. что продавец гарантирует, что является единственным наследником, и что никто в будущем не может претендовать на квартиру. А если вдруг такое произойдет,то продавец будет сам разбираться с новым претендентом на наследство. Если же продавец откажется писать гарантию, то надо забыть об этой квартире. Может кто практиковал такое? Хотелось бы услышать ваше мнение.
Большое всем спасибо за участие. Мне вот посоветовали взять с продавца гарантийное письмо, нотариально заверенное, о том. что продавец гарантирует, что является единственным наследником, и что никто в будущем не может претендовать на квартиру. А если вдруг такое произойдет,то продавец будет сам разбираться с новым претендентом на наследство. Если же продавец откажется писать гарантию, то надо забыть об этой квартире. Может кто практиковал такое? Хотелось бы услышать ваше мнение.
Да, практикуют. Сама не сталкивалась.
[/COLOR]
это самое подозрительное, имхо:065:
черт, ща выкину. 010:
Большое всем спасибо за участие. Мне вот посоветовали взять с продавца гарантийное письмо, нотариально заверенное, о том. что продавец гарантирует, что является единственным наследником, и что никто в будущем не может претендовать на квартиру. А если вдруг такое произойдет,то продавец будет сам разбираться с новым претендентом на наследство. Если же продавец откажется писать гарантию, то надо забыть об этой квартире. Может кто практиковал такое? Хотелось бы услышать ваше мнение.
Да.Практикуется.Только не гарантия, что единстенный, а то, что он не знает об иных наследниках.Он в принципе не может именно гарантировать, поскольку. не может.:))Ну и относительно конкретно Вашего случая - там ведь завещание.немного в другой форме брала бы.
Большое всем спасибо за участие. Мне вот посоветовали взять с продавца гарантийное письмо, нотариально заверенное, о том. что продавец гарантирует, что является единственным наследником, и что никто в будущем не может претендовать на квартиру. А если вдруг такое произойдет,то продавец будет сам разбираться с новым претендентом на наследство. Если же продавец откажется писать гарантию, то надо забыть об этой квартире. Может кто практиковал такое? Хотелось бы услышать ваше мнение.
Филькина грамота. Вот представьте, купили вы эту квартиру, хозяйка такое письмо написала. Через полгода погибла в ДТП. И кто будет разбираться с новым претендентом?
Помогите разобраться. Понравилась квартира, хотела бы купить, но продаваемая квартира получена продавцом по наследству. Наследницей является внучка. Бабушка умерла 6 лет назад. Девушка-наследница живет в Москве. Квартиру показывают ее родители. Стоит ли связываться. Наслышена, что такие квартиры покупать опасно, т.к. невозможно исключить всех наследников. Или может быть есть выход? Заранее всем спасибо.
что наследство это не очень хорошо
хорошо что 6 лет назад, хорошо что завещание, хорошо что внучка. хорошо что родители показывают (кстати они не пенсионеры) ?
ситуация: два брата и мать. мать уезжает от одного сына ко второму жить, покупает квартиру, со вторым сыном не общается. мать умирает, сын говорит нотариусу, что единственный ребенок, получает квартиру. прошло уже около десяти лет. если второй сын вспомнит о матери, приедет и узнает, что его обошли с наследством, то в суде он обломается? история моего родственника.
волне может оспорить и получить свою долю
Большое всем спасибо за участие. Мне вот посоветовали взять с продавца гарантийное письмо, нотариально заверенное, о том. что продавец гарантирует, что является единственным наследником, и что никто в будущем не может претендовать на квартиру. А если вдруг такое произойдет,то продавец будет сам разбираться с новым претендентом на наследство. Если же продавец откажется писать гарантию, то надо забыть об этой квартире. Может кто практиковал такое? Хотелось бы услышать ваше мнение.
Мы такое письмо получили от продавца квартиры или аналогичное (сделка была в 2005 году, точную формулировку не помню).
В таком случае такая гарантия - совсем не гарантия и ровным счетом ничего не дает.Спрашивать такой документ с продавца не имеет смысла. Действительно, наследник может и не знать о других наследниках. А что тогда можно попросить у продавца? Вы пишите, что в другой форме брали бы. Заранее спасибо.
что наследство это не очень хорошо
хорошо что 6 лет назад, хорошо что завещание, хорошо что внучка. хорошо что родители показывают (кстати они не пенсионеры) ?
1.обделенные наследники могут объявится и через 20лет.:0046:
2. Разве имеет значение пенионеры или нет?
1.обделенные наследники могут объявится и через 20лет.:0046:
2. Разве имеет значение пенионеры или нет?
Саша ведет речь про обязательную долю.
1.обделенные наследники могут объявится и через 20лет.:0046:
2. Разве имеет значение пенионеры или нет?
Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf3/6_3.html#p321) и 2 статьи 1148 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf3/6_3.html#p322) настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Филькина грамота. Вот представьте, купили вы эту квартиру, хозяйка такое письмо написала. Через полгода погибла в ДТП. И кто будет разбираться с новым претендентом?
Уж не назвала бы совсем-то Филькиной грамотой.:))
Уж одно то, что согласится\не согласится поставить подпись под таким заявлением- уже что-то значит.А если плюсовать совмещать возможность выявления наследника, претендующего на обязательную долю, отсижившего в кустах некоторое время, не заявлявшего о своих правах+ попадание кирпича на голову продавца- всё же не столь большая величина.
Любую сделку можно попытаться оспорить, если уж на то пошло.С большей или меньшей вероятностью.
vBulletin® v3.8.7, Copyright 2000-2017, Jelsoft Enterprises Ltd.
Покупать ли квартиру, полученную по наследству
Пригодится
Подводим итоги бесплатной акции проверки ДДУ застройщиков Хабаровска
Как делится квартира после развода
Наконец-то вы нашли подходящий вариант квартиры и обнаружили, что она досталась продавцу по наследству. Какие риски при покупке квартиры, полученной в наследство и как их избежать?
Я вам советую, что конечно стоит на это обратить внимание, и самым пристальным образом. Почему? Потому что покупая квартиру, полученную по наследству, вы подвергаетесь риску потерять и квартиру и деньги. И не только в ближайшие три года, но и намного позже..
Так что же - не покупать квартиру вовсе? Отказаться от такого варианта, особенно, если выгодная цена? Нет, можно себя обезопасить! Хотя это задача будет не из легких.
Нюансы квартир, полученных по наследству
Давайте рассмотрим какие могут быть нюансы у квартир, которые перешли к продавцу по наследству.
Сначала необходимо выяснить как досталась квартира по наследству: по завещанию или по наследованию по закону. Так как порядок наследования в данном случае отличается.
Наследование по завещанию
Рассмотрим основные моменты наследования по завещанию. Конечно по завещанию наследуют лица, которые указаны в завещании. Но несмотря ,что наследники уже определены наследодателем. Имеется в законе такая категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, к ним относятся:
Данная категория лиц наследует свою долю независимо от того, каким образом составлено завещание.
Риск может быть такой, что в случае наследования наследниками, указанных в завещании, данная категория лиц может оспорить такую сделку, если наследники по завещанию успеют ее продать.
Также есть такое понятие в законе, как завещательный отказ, это когда наследодатель в своем завещании при завещании недвижимости может возложить на наследника предоставить другому лицу, указанному им, предоставить право пользования данной недвижимостью пожизненно или на определенный срок.
Купив такую квартиру, вы приобретете еще нового жильца, который будет иметь право проживания в вашей квартире, и никаким образом вы не сможете его лишить права пользоваться данной квартирой.
Так что обязательно еще надо знакомиться с текстом завещания, так как при получении наследства наследник еще может получить и обязанности по нему.
Далее рассмотрим какие еще могут быть риски, недовольные и обделенные родственники, которых лишили наследства, конечно же, могут оспорить завещание. И на практике такие случаев не мало. Основания для оспаривания могут быть разными, одним из них может быть как признание наследодателя недееспособным.
В связи с чем стоит изучить психическое состояние, здоровье, возраст наследодателя. Из практики известно, что суды в большинстве случаем признают завещания недействительными, составленными людьми очень преклонного возраста.
Поскольку часто люди в преклонном возрасте сильно болеют, и страдают психическими заболевания, например часто страдают старые люди болезнью Альцгеймера.
Не часто, но встречаются в практике, мне лично такие случаи были известны, когда завещание подделывают. Для этого специально выслеживают одиноких граждан. Подделывают завещание и потом оформляют наследство и быстро продают. Но проверить это конечно сложно.
Наследование по закону
Теперь рассмотрим какие могут быть нюансы и риски при наследовании по закону. При наследовании по закону в наследство вступают лица согласно очередям, всего по закону 8 очередей и еще наследники по праву представления.
В наследство вступают наследники в соответствие с очередностью, сначала наследники 1 очередности: это дети, родители и супруг. Далее, если отсутствуют наследники 1 очереди, в наследство вступают наследники следующей очереди - т.е. второй по счету, и так можно до 8 очереди.
В данном случае необходимо установить круг лиц, кто мог претендовать на наследство, и не были ли ущемлены их права при наследовании. Так как наследники могут и не знать об открытии наследства, например если живут очень далеко, и потеряли в последнее время связь с наследодателем.
А такие наследники в случае, если им станет известно об открытии наследства, и ими будет пропущен срок для принятия наследства, они будут иметь право его восстановить в судебном порядке и вступить в права наследства.
Если мы определим круг наследников 1 очереди, и обнаружим, что не все приняли наследство. То в таком случае надо выяснить причины и должен быть написан отказ от принятия наследства, который должен храниться у нотариуса в деле о наследовании.
Независимо от наследования по закону наследниками, категория лиц,которые имеют право на обязательную долю,о которых мы уже выше писали,имеет право также вступить в права наследства. Данная категория лиц также может оспорить договор купли-продажи недвижимости,если их интересы были ущемлены.
Бывают и такие случаи, когда наследодатель скрывал о своем внебрачном ребенке. То есть о его детях никто не мог знать из его родственниках. Такой ребенок будет относиться к наследнику первой очереди и будет иметь право на вступление в наследство. Такие случаи в судебной практике известны.
Вот я вам рассказала, какие могут быть нюансы при покупке квартиры, доставшейся по наследству. Если вы найдете такой вариант, и все таки захотите купить, я подскажу вам, как можно минимизировать риски при наследовании. В таком случае вам надо будет обратиться ко мне на консультацию.
По покупке квартиры, полученной в наследство задавайте мне вопросы здесь
Успешных вам сделок!
Недвижимость регионов
Покупателю
Дольщику
Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски
Распространено мнение, что покупка «свежего» наследства – один из самых худших с точки зрения юридической чистоты вариантов на рынке. Риэлторы стараются обходить подобные сделки стороной и не предлагать такие квартиры к просмотру своим клиентам. Риски здесь довольно велики: утрата или ограничение права собственности покупателя в дальнейшем. Поговорим о том, так ли опасна покупка наследственной квартиры.
При покупке наследственной квартиры действительно имеют место дополнительные риски, утверждают опрошенные нами эксперты. Рассмотрим два существующих варианта – наследование по завещанию и наследование по закону.
– Наследование по завещанию – менее проблемная сделка, так как круг наследников уже определён наследодателем, и оспорить это в суде сложно. Правда, есть «подводный камень» в виде обязательной доли в наследстве для недееспособных наследников, о которых завещатель забыл или не знал – это престарелые родители, несовершеннолетние, инвалиды или лица, находящиеся под опекой. Поэтому при решении вопроса о покупке унаследованной по завещанию квартиры обязательно надо прояснить этот вопрос, – разъясняет эксперт по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольф Попенкер.
Сложнее, по словам эксперта, с наследованием по закону, когда круг возможных претендентов на наследство не определён, и желающих войти в него может быть очень много. Они могут заявить о себе даже после установленного законом 6-месячного срока и через судебное решение восстановить (при наличии уважительных причин) срок подачи заявления о вступлении в наследство. Здесь, как говорится, медицина бессильна.
Ведущий менеджер отдела вторичного рынка недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Аленчева согласна с коллегой:
– В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав.
Советы перед сделкой
Тем не менее далеко не все эксперты готовы назвать покупку наследственной квартиры одной из самых опасных сделок на рынке.
– Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника. Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.
И всё же, принимая решение о приобретении наследственной квартиры. имеет смысл прислушаться к советам профессионалов.
– Обратите внимание, насколько близким человеком является собственник квартиры наследодателю. Если это наследник первой очереди (к ним относятся супруги, родители, дети), к тому же проживавший с умершим в квартире и зарегистрированный там, то риск оспоримости невысок. Если собственник – постороннее лицо или дальний родственник, получивший квартиру на основании завещания или наследство по закону второй-третьей очереди, тут риск достаточно велик и обоснован для глубокой проверки. Надо выявлять всех членов семьи умершего, уточнять, знали ли они о смерти родственника и о своих правах, могут ли претендовать на обязательные доли в наследстве, – говорит Николай Лавров.
Эксперт также рекомендует в любом случае проводить нотариальное оформление сделки, потому что нынешний нотариус дополнительно созвонится с нотариусом, выдавшем свидетельство о наследстве и уточнит, не поступало ли претензий от родственников. К тому же он возьмет на себя ответственность за оформление сделки в соответствии с законом о нотариате.
Кроме того, не помешает взять с нынешнего собственника квартиры (наследника) нотариально заверенное заявление о том, что в случае пересмотра наследства в сторону третьих лиц и обращения взыскания на данную квартиру он обязуется самостоятельно и за свой счёт возместить новым наследникам стоимость причитавшимся им долей из денег, полученных от продажи этой квартиры вам.
Чтобы подстраховать себя в сделке с наследственной квартирой, Елена Аленчева советует следующее:
Даже если вы вняли всем советам, имейте в виду: судебные слушания по наследственным делам – явление распространённое. Если вы морально готовы отстаивать свои права на приобретённую у наследника квартиру, стоит знать несколько нюансов.
– Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте. В целом же основные риски у вас будут следующие: возможность оспаривания сделки либо сознательное мошенничество в отношении вас, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», кандидат юридических наук Елена Ухова.
Как и Рудольф Попенкер, Елена Ухова отмечает, что наследство по завещанию намного безопаснее наследства по закону.
– В данной ситуации нужно проверить подлинность завещания и грамотно составить договор купли-продажи. Если завещание подлинное, а покупатель добросовестный, то даже объявившиеся спустя годы наследники могут претендовать только на средства, полученные от продажи. И иск их будет к наследнику, а не к добросовестному покупателю. Таким образом, рассматривать вариант такой сделки вполне возможно. Это не мина замедленного действия, – комментирует она
Николай Лавров подтверждает, что оспаривание полученного наследства возможно только по суду, если вдруг появившийся другой наследник сумеет доказать, что он не имел возможности заявить о своем праве в установленные законом сроки.
– Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека, – добавляет эксперт.
И последний нюанс – к сожалению, при пересмотре в суде наследства на купленную вами квартиру будет наложен арест на время разбирательства и урегулирования этих вопросов.
Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски
Названы самые "опасные" квартиры на вторичном рынке
Эксперты собрали наиболее проблемные и рисковые случаи покупки квартиры на вторичном рынке. Риэлторы разобрали варианты самых страшных скелетов в шкафах, которых нужно опасаться будущим собственникам.
К ним относят квартиры со свежим наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие безобидные правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.
На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.
В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.
В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и опередить других претендентов. Чаще всего такие вновь прибывшие наследники - это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.
Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником.
На втором месте - квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.
Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения прикрываются возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.
Еще такой нюанс - если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.
Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал не менее близким к дарителю, нежели одаряемый. Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.
Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме Дуплекс, когда милая старушка передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она использовала его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие дамы тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы родственники были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.
Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.
В первом случае, если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.
Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на пороге обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.
Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.
Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки - указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.
Подписывайтесь на основные новости РГ в Telegramtelegram.me/rgrunews
Источники:
, , , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
