Покупка квартиры по наследству документы
Покупка квартиры, которая досталась по наследству
Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.
Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать унаследованную квартиру в органах ФРС.
Перечень документов
Перечень документов, необходимых для совершения процедуры продажи:
Этапы сделки
Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру. Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру. Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.
Шаг 1: проверка документов на квартиру
В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.
ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.
Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.
Шаг 2: определение стоимости имущества
Если реализации подлежит жилое помещение, которое находится в собственности продавца не более трех лет с момента принятия наследства, при продаже наследник должен оплатить налог в размере 13 % от общей стоимости жилья.
Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности.
Шаг 3: свидетельство о праве собственности
При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.
Шаг 4: покупка жилой собственности
Приобретение наследственной квартиры происходит в соответствии с принятыми правилами, согласно которым сторонам необходимо удостоверить сделку купли - продажи недвижимого объекта в регистрационном органе. Если все проходит успешно, покупатель получает на руки свидетельство о регистрации его прав на жилье, а продавец – заверенную копию договора купли-продажи.
Покупка квартиры по наследству. Нюансы сделки. Риски покупки наследственной квартиры.
Покупка квартиры по наследству 7 нюансов сделки
Риски покупки квартиры, которую продавец получил по наследству.
Центр наследства поможет проверить и минимизировать риски при покупке квартиры по наследству . Мы специализируемся на наследстве. Мы успешно ведем суды по наследству. Если Вы задумываетесь о покупке квартиры полученной по наследству . то Вам к нам, мы проверим риски, поможем оформить квартиру так, чтобы потом не было проблем с судами.
Покупка квартиры доставшейся по наследству иногда бывает весьма интересным вариантом и Вам подходить по многим параметрам. Но в этом вопросе, главное не спешить быстро давать задаток или назначать дату сделки как можно раньше.
7 нюансов сделки покупки наследованной квартиры
1. Покупка квартиры перешедшей по наследству не должна делаться в спешке, под давлением риелторов. В этой сделке присутствуют риски, поэтому к документам нужно подойти особенно тщательно. Настоятельно рекомендуем расспросить продавцов квартиры о всей истории квартиры, как минимум за последние 10-15 лет.
2. В договоре покупки квартиры очень настоятельно рекомендуем указывать реальную стоимость квартиры. Не играйтесь с минимизацией расходов на оформление сделки, иначе можете потерять значительно больше.
3. Покупка квартиры полученной по наследству должна начинаться с проверки опытным адвокатом по наследственным делам документов о праве собственности на квартиру. Тут важно проверить, нет ли наследников, которые могут в судебном порядке отстаивать свое право на наследство и признавать сделку покупки продажи недействительной. Как правило, это наследники, которым не досталось наследство: малолетние дети дети от предыдущих браков супруги, которые разъехались, но не развелись наследники которые проживают за границей нетрудоспособные наследники.
4. Покупка квартиры перешедшей по наследству должна быть после проверки наследственного дела, изучения документов, в том числе свидетельств о праве собственности на наследственное имущество и решений судов о признании права собственности на наследство за продавцом.
5. Покупка квартиры после наследства должна происходить у Вами выбранного нотариуса, при сопровождении сделки Вашим адвокатом. Не нужно верить, что риэлтор отвечает за чистоту сделки. Это распространенное заблуждение. Риэлтор ни за что не отвечает. С деньгами расстаетесь Вы и Вы должны перестраховать свои риски, чтобы не остаться без денег и без квартиры.
6. Покупка квартиры после наследства возможна, но очень взвешенно. Вас должно насторожить, если правоустанавливающим документов на квартиру является решение суда. Есть риск пересмотра дела в вышестоящих инстанциях или отмены решения суда на основании вновь открывшихся обстоятельств дела. Также, если за последние 5 лет часто происходила смена собственников или так называемая перекидка квартиры, тоже говорит о наличии рисков и весьма значительных при покупке квартиры.
7. Покупка унаследованной квартиры часто происходит по цене ниже рыночной для данного района, для квартир похожей характеристики. В этом позитивный момент сделки. Можно например, по цене однокомнатной квартиры купить двухкомнатную, что например молодой семье весьма интересно. Покупка наследственного имущества интересна еще тем, что продавец часто легко расстается с мебелью и техникой находящейся в квартире. Так же, как правило, при покупке наследственной квартиры есть возможность быстрого заселения.
Покупка квартиры полученной по наследству риски . суды, потеря времени и денег. Но это не означает, что покупать наследственные квартиры нельзя. Можно. И даже такие сделки могут быть весьма экономически выгодными. Главное обратиться к опытному адвокату по наследству для сопровождения сделки и минимизации Ваших рисков.
Звоните! Приходите! Поможем минимизировать риски!
Поможем правильно оформить сделку!
Комментарии
Пока нет комментариев
Покупка квартиры полученной по наследству
Каждый день частные лица заключают многочисленные сделки, которые связаны с приобретением или продажей недвижимости. А вот покупка квартиры полученной по наследству – явление более редкое.
Конечно же, не стоит опасаться приобретения такого недвижимого имущества. Между тем существует целый перечень нюансов, которые непременно должны привлечь внимание покупателя.
Проблемы при покупке квартир полученных по наследству
«Приобретение» имущественных претензий обделенных наследников – вот главная проблема и опасность, которая нередко подстерегает при покупке такой квартиры. Достаточно часто случается так, что лица, права которых при «распределении» наследства были нарушены, могут попытаться отстоять эти самые права в судебном порядке. И тогда у вас появятся определенные сложности.
Существует правило, по которому происходит наследование. Имущество может быть унаследовано:
В том случае, если завещания нет, имущество наследодателя будет подлежать разделу между наследниками нескольких очередей. Первая очередь – это родители, супруги, а также дети. Однако здесь все не так просто.
Часто происходит следующее:
Разумеется, это лишь самые распространенные ситуации – на самом деле, подобных проблем существует куда больше. И в случае, если вы планируете приобрести наследуемую квартиру, вы должны быть готовы к возможным «сюрпризам».
Важно знать и о том, что, по закону, наследники должны объявиться в срок до 6-ти месяцев с момента смерти гражданина-наследодателя. Между тем если наследники живут далеко (например, за границей) или находятся в местах заключения, они по совершенно понятным причинам могут не успеть заявить о своих правах в тот период времени, который определен законом.
Есть и еще один весьма значимый момент. Законом установлены «приоритеты» в вопросах, связанных с наследством. То есть, имеются те категории граждан, которым положена доля в наследстве в любом случае. Это, в частности: несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные родители и т.д. И если такие родственники заявят о своих правах, в судебном порядке им будет выделена доля в квартире – даже в том случае, если она уже была продана. Бывают и случаи, когда суд признает продавца недостойным наследником, и квартира присуждается «законным» владельцам.
На деле все выглядит следующим образом: недовольное разделением наследуемого имущества лицо подает заявление в суд. В судебном порядке выносится решение в пользу истца, и нового владельца обязывают освободить квартиру. Покупатель квартиры может потребовать деньги с продавца – но в большей части случаев эти средства уже частично, или полностью, потрачены. В таком случае вернуть свои деньги можно будет только через судебных приставов – если, конечно, у бывшего продавца имеется какое-либо имущество или сбережения.
К сожалению, это далеко не все подводные камни. Согласно законодательству, если недвижимость является собственностью продавца до 3-х лет, при ее продаже взимается налог. Не облагаются налогом только суммы до одного миллиона рублей. Именно такую сумму, скорее всего, и попросит указать продавец в договоре купли-продажи. Часто покупатели соглашаются – и зря! Ведь в том случае, когда доходит дело до суда, и квартира у вас «отзывается», потребовать назад вы сможете только указанную в договоре денежную сумму.
Существует и еще одна распространенная проблема. В завещании наследодатель указывает, что квартира переходит к детям, но прописывает условие: его собственные родители имеют право использования этой квартиры до конца жизни. Выходит, что вы покупаете квартиру, в которой могут продолжать жить совершенно незнакомые вам люди!
Как избежать проблем при покупке квартиры полученной по наследству
Собираетесь подписать документы о купле-продаже квартиры? Не спешите – для начала изучите «историю» недвижимости.
Как это сделать?
- Запросите выписку из ЕГРП. Вы получите все сведения об операциях с квартирой с 1998 года и по сегодняшний день. Также вы узнаете о возможных «обременениях», наложенных владельцами.
- Получите выписку из домовой книги. Это крайне важная для вас информация обо всех тех лицах, которые прописаны в квартире.
- Не поленитесь пообщаться с соседями. Если у умершего всего один ребенок, и квартира досталась ему, вряд ли вас ждут судебные разбирательства. Но если недвижимость завещана гражданской супруге (супругу), а у умершего имеются дети – есть смысл задуматься!
- Убедитесь, действительно ли есть завещательные отказы, как вас убеждает продавец. Получить такие сведения можно у нотариуса.
В том случае, если есть несколько наследников, каждый из них ставит подпись в договоре купли-продажи. Но случается и так, что продавец имеет на руках доверенность от всех наследников. Ваша ситуация? Обязательно проверьте, какие «действия» может выполнять представитель, имеет ли он право продавать квартиру и получать за это деньги. Непременно проверьте и личность самого продавца: в этом помогут сотрудники паспортного стола.
Но и это еще не все. Удостоверьтесь в самом факте смерти владельца квартиры. Может быть, он находится в длительной поездке, или пропал без вести? Попросите у продавца соответствующие документы: судебное решение о признании собственника жилища умершим, или свидетельство о смерти (разумеется, оригинал).
Мошенничество при продаже квартир полученных по наследству
В последние годы фактов мошенничества в сфере недвижимого имущества, как это ни печально, становится все больше. И самое простое, что могут сделать недобросовестные продавцы – это подделать завещание. В таком случае, на помощь придет нотариус, который подтвердит или опровергнет подлинность документа.
Нередко покупателям мошенники предоставляют «липовые» договоры мены или дарения. Как правило, такие документы также являются поддельными. Вот весьма распространенная схема: с пожилым человеком начинает проживать, или ухаживать сосед, дальний родственник или даже совершенно посторонний человек.
Обманом мошеннику удается заполучить генеральную доверенность, а после смерти владельца квартира быстро продается. И все проблемы с настоящими наследниками будет решать новый владелец недвижимости.
К сожалению, всем известны сегодня и новости о «черных риэлторах», которые заставляют владельца квартиры написать завещание в их пользу, а затем – избавляются от него самого. И потому, приобретая наследованную квартиру, будьте внимательны и осторожны!
Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству
Действительно, стоит ли подвергать себя риску и покупать квартиру, полученную по наследству? Каждый принимает окончательное решение самостоятельно. Однако есть несколько проверенных способов, которые помогут снизить риски:
Покупка квартиры по доверенности: основные правила
Существуют ли риски при покупке недвижимости по такому документу, как доверенность? Конечно же, да! Не соглашайтесь на приобретение такой недвижимости, если вас не хотят лично познакомить с владельцем. Кроме того, доверенность может отменить сам собственник, причем, в одностороннем порядке.
И тогда, опять же суд, признание сделки недействительной, потеря денег и длительные тяжбы с их возвращением.
Обращайте внимание и на факт дееспособности продавца – в случае, если он признан недееспособным, сделка может быть отменена в судебном порядке. И если суд вернул «недееспособному» продавцу квартиру, есть риск навсегда распрощаться с потраченными деньгами.
Проверить дееспособность продавца можно разными способами: обратиться в психоневрологический диспансер или, например, попросить предъявить водительское удостоверение.
Как не проиграть при покупке квартиры полученной по наследству
Перепродажа одной и той же квартиры – крайне распространенное сегодня явление. Мошенники «играют», в первую очередь, на желании людей сэкономить. На руку им и то, что многие граждане сегодня имеют низкую юридическую грамотность.
«Черные» риэлторы считают, что при множественной продаже квартиры последний покупатель будет «добросовестным», и отнять у него недвижимость будет уже невозможно. Однако это глубокое заблуждение.
Независимо от того, сколько владельцев поменялось, квартира может быть возвращена законному собственнику.
Стоит обратиться и в БТИ, ведь только законный владелец может получить документы в этой инстанции. Как результат – вы обладаете всей информацией о квартире и уверены, что приобретаете ее у собственника.
Читайте договор внимательно, не спеша. В документе должны быть отражены все данные о квартире. Не помешает обратиться к специалисту, который вам посодействует в решении вашего вопроса.
Порядок расчета при покупке квартиры
Есть три варианта расчета с продавцом:
- Оплата наличными после подписания договора, до осуществления гос. регистрации квартиры.
- Оплата наличными после гос. регистрации.
- Оплата посредством банковской ячейки.
Практикой проверено: последний вариант расчета – наиболее безопасный для покупателя. После передачи денег непременно нужно взять с продавца расписку. В этом документе указывается переданная сумма, причина ее передачи, паспортные данные продавца.
Прежде чем произвести расчет, не забудьте:
- Проверить по домовой книге, не зарегистрированы ли в квартире лица, которых нельзя выписать без соответствующего разрешения специальных гос. органов.
- Уточнить, не имеются ли граждане, у которых есть право пожизненного проживания.
- Узнать имеется ли нотариально заверенное согласие официального супруга на осуществление продажи квартиры.
Покупать ли наследованную недвижимость – ваше право и ваше решение.
Изучите все подводные камни, посоветуйтесь с грамотным специалистом. Есть в таких квартирах несомненный плюс – они, как правило, стоят довольно-таки недорого. И не забывайте о том, что срок исковой давности по наследственным делам – всего три года. По истечении этого времени претензии к имуществу, переданному по наследству и приобретенному вами в собственность, предъявляться не могут.
Жилищный Консультант
Покупка квартиры, полученной по наследству
Введение
Согласно действующему законодательству, наследование может происходить двумя путями: по закону и по завещанию . В первом случае призываются претенденты на наследство в соответствие с очередностью, прописанной в гражданском кодексе, а при наследовании по завещанию преемник определен наследодателем заранее и зафиксирован в соответствующем документе.
В роли наследуемого имущества может выступать практически любая вещь, предмет, ценность. Не исключение и недвижимость. Жилплощадь может быть передана одному наследнику, а может быть поделена на доли, согласно воле покойного.
Чем опасна покупка квартиры по наследству? Основной проблемой, которая может возникнуть при покупке такого жилья, является то, что покупатель вместе с самим жилищем получает и имущественные претензии тех лиц, чьи права были нарушены во время распределения наследуемой массы. К примеру, супруг(а) или дети покойного желают получить часть наследства и подают заявление в суд, чтобы оспорить завещательный акт . Подобных случаев очень много, и, прежде чем покупать квартиру. переданную собственнику в порядке наследования, необходимо решить, готов ли покупатель к такому повороту событий.
Такие ситуации возможны, потому что законодательно нотариус не должен проверять круг претендентов на наследство. Кроме того, человек, который не предъявил свои права на имущество в течение полугода, однако имел на то веские причины, вправе получить свою часть наследства. Также не стоит забывать о тех лицах, в отношении которых предусмотрена обязательная доля наследства, даже при наличии завещательного акта. Проблемой может стать и признание продавца недостойным наследником . В данном случае, жилье возвращается собственнику, а покупатель самостоятельно пытается вернуть назад свои деньги через суд и приставов.
При покупке важно обратить внимание еще на один момент. Если в документе имеется завещательный отказ . то покупатель не сможет выселить из квартиры того человека, в пользу которого он сделан, до конца его жизни.
Стоит внимательно отнестись к тем случаям, когда квартира находится во владении покупателя менее 3 лет . В данном случае продавец должен уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости жилья, превышающей 1 млн. рублей . Разумеется, продавцу такое положение вещей крайне невыгодно, и он уговаривает покупателя поставить в договоре стоимость квартиры именно в этом размере. Данное действие чревато тем, что в случае судебных разбирательств, покупатель сможет потребовать к возврату только ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры ].
Порядок покупки квартиры, полученной по наследству
Покупка квартиры по наследству осуществляется в соответствии с определенным порядком:
- Стороны договариваются о сделке купли продажи и собирают все необходимые документы.
- Покупатель проводит основную и дополнительную проверки документации. Следует внимательно изучить порядок наследования, удостовериться, кто прописан в квартире, и проверить жилплощадь на предмет обременений.
- Оформляется договор купли-продажи и подписывается.
- Сдается на регистрацию в Росреестр .
- Происходит передача денежных средств .
Передача денег может быть осуществлена и до регистрации сделки. Данное решение принимается сторонами совместно и прописывается в договоре купли-продажи. Сам документ должен отвечать всем требованиям закона. В договоре обязательно прописываются полные данные всех участников сделки, а также указывается предмет сделки и его стоимость. Крайне важно, указать в соглашении о том, что имущество досталось продавцу в порядке наследования, и подтвердить данный факт соответствующим документом.
Что касается оплаты, то законом предусмотрены несколько вариантов передачи денежных средств. В первом случае, оплата происходит после подписания акта купли-продажи, но до момента регистрации. Второй варианта заключается в передаче денег после регистрирования. Последний способ – это расчет через банковскую ячейку . когда покупатель помещает туда денежные средства, а продавец забирает их после регистрации сделки, по предъявлению соответствующей документации.
Наиболее безопасным, по мнению опытных продавцов и покупателей, считается последний вариант, поскольку это позволяет соблюсти интересы все участников сделки и исключить использование многочисленных мошеннических схем .
Нюансы при покупке квартиры, полученной по наследству
Существенным преимуществом покупки квартиры, полученной при наследовании, может стать стоимость жилплощади . Чаще всего, жилье реализуют родственники, которым оно досталось в совместную собственность. Желая быстрее получить деньги, они реализуют квартиру по заведомо заниженной цене, что, конечно же, выгодно для покупателя.
Впрочем, часто встречаются ситуации, когда продавец пытается избавиться от квартиры имеющей какие-либо обременения или недостатки. Чтобы не стать жертвой недобросовестного человека, покупателю следует побеспокоиться о тщательной проверке возможной сделки. Если же согласие достигнуто, то уделить должное внимание оформлению договора купли-продажи. В частности, ни в коем случае нельзя занижать стоимость квартиры, как бы продавец об этом не просил, а если при наследовании большинство наследников отказалось от имущества в пользу продавца, то следует выяснить, по какой причине это произошло.
Значительно снизить возможные риски покупки квартиры по наследству поможет страхование сделки. Даже если покупатель потеряет свое законное право на имущество, страховщик обязан будет выплатить весь причиненный ущерб.
Если продавец предлагает совершить сделку по доверенности, а собственник все время отсутствует, то самое время отказаться от сделки, поскольку существует очень высокая вероятность ее незаконности. Доверенность может быть отозвана в одностороннем порядке и в таких случаях суд встает на сторону собственника квартиры. Чтобы избежать проблем в будущем, важно удостовериться и в дееспособности продавца. Подтверждением этого может стать соответствующее медицинское заключение.
До подписания договора купли-продажи, покупателю следует изучить всю историю жилплощади. Для этого потребуется заказать выписки из ЕГРП и домовой книги . В данных документах содержится информация относительно лиц, проживающих в квартире. Дополнительно стоит побеседовать с соседями.
Существенным вопросом, который необходимо проверить, является порядок наследования жилья. Чем больше родственников у покойного собственника квартиры, тем выше вероятность появления других наследников. Кроме того, необходимо проверить завещание на предмет наличия завещательного отказа, для чего потребуется посетить нотариат.
И еще ряд нюансов, на которые следует также обратить внимание. Удостовериться в том, что предыдущий владелец действительно умер, а продавец является тем, за кого себя выдает.
Список необходимых документов
Для купли-продажи унаследованной квартиры потребуется такая документация:
Каждый документ представляется в виде оригинала и копии.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, полученной по наследству
Вопрос . Здравствуйте, меня зовут Оксана. Я собралась приобретать жилплощадь, однако продавцу она досталась в порядке наследования . Цена на жилье гораздо ниже рыночной и меня это беспокоит. Подскажите, как проверить, имеются ли еще претенденты на эту квартиру? С какого момента купля-продажа станет действительной, и могут ли появившиеся наследники ее оспорить?
Ответ . Здравствуйте, Оксана. Согласно ст. 558 ГК РФ. договор купли-продажи считается действительным после того, как он прошел официальную регистрацию в Росреестре . Впрочем, несмотря на это, появившиеся в течение трех лет с момента открытия наследства, претенденты, могут легко оспорить сделку в суде и потребовать свою часть имущества.
Чтобы избежать таких проблем, следует обратиться в нотариальную контору и прояснить для себя порядок наследования и количество возможных претендентов на имущество. Если вероятность появления преемников высока, то лучше от сделки отказаться.
Пример по покупке квартиры, полученной по наследству
Гражданин П. получил по завещанию квартиру, однако в документе имелась оговорка в виде завещательного отказа . согласно которой он должен был гарантировать своей бабушке пожизненное проживание на этой жилплощади.
Оформив свидетельство о наследовании, П. дал объявление о продаже жилища по заниженной стоимости. Покупатель нашелся достаточно быстро, и сделка была оформлена. Обрадовавшись низкой цене, он не стал обращаться в нотариат и знакомиться с завещанием.
После того как П. получил денежные средства, а покупатель свидетельство на собственность, выяснилось, что там проживает бабушка, которую выписать нельзя. Покупатель подал на продавца заявление в полицию и суд по факту мошенничества, однако судья признал сделку действительной, поскольку именно покупатель не ознакомился с соответствующей документацией, хотя она имелась в деле.
Заключение
В итоге можно сформулировать следующие выводы:
- Покупка квартиры, полученной в порядке наследования, может иметь ряд нюансов . которые следует учитывать при подписании соглашения.
- Процедура осуществляется по стандартной схеме, за исключением проверки документации по жилищу.
- Чтобы не стать жертвой мошенников, при оформлении сделки следует уделить внимание порядку наследования имущества и условий получения квартиры.
- Чтобы обезопаситься, следует застраховать сделку.
- Не рекомендуется искусственно занижать стоимость жилья в договоре купли-продажи.
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС? Как делится имущество
при наследовании
по закону? Как поехать учиться
по обмену? Как рассчитать
будущую
пенсию? Как заключить брачный договор? Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС?
"Электронный журнал "Азбука права", 14.08.2017
КАКОВЫ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ,
ПОЛУЧЕННОЙ ПРОДАВЦОМ В НАСЛЕДСТВО?
Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может "купить" претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149. п. 2 ст. 1130 ГК РФ).
Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.
Примечание. Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство ( п. 2 ст. 1155 ГК РФ).
К аковы неблагоприятные последствия
Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).
Примечание. В выплате компенсации не может быть отказано со ссылкой на отсутствие оснований для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение ( п. 9 Обзора практики Конституционного Суда РФ за второй квартал 2015 г. утв. Решением Конституционного Суда РФ от 16.07.2015).
К ак избежать рисков
Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:
1. Документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
До 15.07.2016 проведенная государственная регистрация подтверждалась, как правило, свидетельством о государственной регистрации права собственности. После указанной даты документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является только выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ ч. 1. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Кроме того, если сразу же после регистрации своего права собственности наследник решил продать унаследованную квартиру, то одной из причин может быть то, что квартира получена им по завещанию и, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание, наследник стремится как можно скорее ее продать.
2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире.
Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
3. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка.
Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ч. 13 ст. 32. ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
4. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу.
Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ ст. 33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки (см. п. 2 ). Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.
5. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах.
Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.
6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.
Покупатели квартиры после оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400. 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета ( пп. 3 п. 1. пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>
Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>
Полезная информация по вопросу
Подготовлено на основе материала
юриста по наследственному праву
Источники:
, , , ,
Следующие:
- Если не обратиться за наследством в течении 6 месяцев
- Расходы связанные с наследством и порядок их возмещения
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
