Как передается по наследству ипотечное жилье
Ипотека и наследство
Представьте себе ситуацию: человек, не выплатив полностью ипотечный кредит, умер. Родственники получили в наследство квартиру с обременением. Должны ли они погашать до конца кредит или это сделает за умершего собственника страховая компания? И что будет с квартирой, если наследники не захотят выплачивать кредит до конца?
На самом деле нюансов тут довольно много. Все зависит и от того, есть ли у основного заемщика созаемщики или поручители, и от причин смерти. Понятно, что любой банк, выдающий кредит, стремится обезопасить себя от возможных рисков.
Как правило, при выдаче ипотечного кредита применяются два вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку жизни и здоровья заемщика. Особое внимание необходимо обратить на договор страхования жизни и здоровья, ведь ипотечный кредит берется не на один год, а за это время может многое измениться. Вникать необходимо во все детали договора страхования, для того чтобы в случае болезни (утраты трудоспособности) или смерти заемщика его семья не имела задолженности перед банком и смогла остаться жить в купленной по ипотеке квартире, а за кредит расплатилась бы страховая компания. Стоит помнить о том, что страховщики расстаются со своими деньгами неохотно и устанавливают различные ограничения (и поэтому то, что напечатано самым мелким шрифтом, надо читать особенно внимательно). Например, необходимо следить, чтобы не было задолженности перед страховой компанией при выплате страховых премий: любая задержка или долг могут в буквальном смысле дорого обойтись.
Если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана совершить выплату в пользу банка, которая погасит сумму задолженности данного заемщика. На полную выплату кредита, как правило, можно рассчитывать, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, страховых выплат не будет. Страховая компания, как правило, не включает в стандартный пакет компенсации при временной нетрудоспособности и получение инвалидности 1 или 2 группы в результате болезни. Эти моменты необходимо обсуждать отдельно, но это делает страховой пакет дороже. По желанию можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине. В этом случае наследники получат квартиру, свободную от обременения.
Не страховой случай
Но, как всегда, есть несколько но, по которым страховая компания может отказаться от выплаты остатка долга. К примеру, случай смерти не является страховым (не указан как страховой в договоре страхования), а родственники умершего приняли наследство. Они обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или недолжного выполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.
Нередкая причина, по которой страховая компания может отказаться от выплат: заемщик утаил от страховой компании, что он болен той или иной болезнью. В этом случае для родственников умершего существует два варианта: родственники получают наследство с обременением, гасят кредит (схема погашения согласуется с банком отдельно), и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира продается, а деньги делятся между банком (в сумме, достаточной для закрытия кредита) и наследниками. Кроме того, не стоит забывать, что, на основании статьи 1175, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две равные части.
Еще один случай, когда родственники погибшего не получат компенсацию: если смерть наступила в результате суицида или вследствие преднамеренного убийства (что будет доказано органами МВД), а договор такие случаи не относит к числу страховых.
Как поделить долги?
В случае если родственники умершего идут на продолжение выплаты кредита, банк может оставить либо старую схему выплат, либо пересчитать ее в варианте, более адаптированном под нужды родственников, или даже предложить улучшенные условия (в подобных ситуациях банки обычно идут навстречу клиентам).
А что будет с квартирой, если случай не страховой и наследники не захотят выплачивать кредит до конца? В соответствии со статьей 1175 и статьей 323 Гражданского кодекса, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. Таким образом, банк-кредитор вправе продать квартиру, выставив ее на аукцион. В этом случае наследники могут рассчитывать только на ту сумму, которая останется с продажи квартиры после оплаты всех долгов и вычета накладных расходов.
Кроме того, у наследников есть право отказаться от наследства, но далеко не во всех случаях. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, т.е. если наследник вступает в наследство, а в наследственную массу входит машина, квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры, обремененной долгом.
Но в любом случае до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. Если наследники не отказались от наследства, приняли его, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.
Ипотека может передаваться по наследству
У нашей читательницы Ирины Л. неожиданно скончался дальний родственник. Женщина призналась, что восприняла это известие спокойно: троюродного дядю она последний раз видела в младенческом возрасте и потому особой скорби по поводу его кончины не испытывала. А когда выяснилось, что дядюшка, не имевший собственных детей, оставил ей в наследство квартиру, то Ирина и вовсе воспрянула духом. Однако вскоре обнаружился подвох — жилье ипотечное и немаленький кредит предстоит выплачивать еще долгих 8 лет. Сейчас Ирина, имеющая относительно небольшой заработок, не знает, как ей лучше поступить. Мы поинтересовались у юристов, чем чревата ипотека, доставшаяся по наследству, и что можно сделать с таким «подарком судьбы».
Наследство со страховкой
Первое, что необходимо выяснить человеку, унаследовавшему ипотечную квартиру, застраховал ли умерший заемщик свою жизнь и здоровье. Этот вид страховки при подписании кредитного договора не обязателен. Но для наследника лучше, чтобы этот полис все-таки был — тогда страховщик должен закрыть долг перед банком.
Впрочем, даже при наличии полиса страховые компании платят не всегда. По статистике, страховщики отказываются гасить долги умершего в каждом десятом случае.
— Договор и правила конкретной страховой компании предусматривают условия, при наличии которых смерть ипотечного заемщика не будет считаться страховым случаем. К таким условиям, например, относится смерть вследствие самоубийства или болезни, о которой заемщик знал и не сообщил при заключении договора страхования. Вряд ли признают страховым случаем и смерть, наступившую в состоянии наркотического или алкогольного опьянения. Еще одним основанием для отказа в страховой выплате может послужить пропуск срока сообщения о наступлении страхового случая, указанного в договоре страхования, — рассказывает генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.
Если страховая компания отказывается платить, наследник может попытаться оспорить отказ в суде. В случае успеха он получит сумму страховой выплаты. Если же суд признает отказ в выплате законным и при этом наследство будет принято наследником, то бремя по выплате ипотечного кредита перейдет на него.
— При этом важно понимать, что изменение условий кредитного договора — это право банка, а не обязанность. Поэтому если наследнику не удастся найти компромисс с банком, он может продать квартиру (опять же с согласия банка) и за счет вырученных средств погасить долг по ипотеке, — отмечает эксперт.
Если страховая компания все же заплатила, и этой выплаты достаточно для того, чтобы ипотека была погашена, то наследник совместно с банком снимают залог с квартиры. После этого наследник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. В случае если денег, полученных от страховщика, недостаточно для погашения кредита, оставшуюся сумму наследник должен выплатить самостоятельно.
Что делать наследнику, если страховки жизни заемщика не оказалось? По словам Павла Крюкова, согласно нашим законам в состав наследства входит не только имущество, принадлежавшее наследодателю, но и имущественные права и обязанности. По общему правилу, принятие любой части наследства означает принятие всего наследства, а значит и долгов наследодателя. При этом наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. Если наследников несколько, то долги распределяются между ними пропорционально их долям в наследстве.
Если наследник неплатежеспособен, он вправе отказаться от наследования ипотечной квартиры. При этом если кроме квартиры ему было завещано и другое, уже не кредитное имущество (например, автомобиль), то он должен отказаться от всего наследства в целом.
— При отказе от наследства ипотечная квартира переходит в собственность государства, после чего банк может обратить взыскание на данную недвижимость. Исключением является ситуация, когда наследник призывается к наследованию по нескольким основаниями — например, по завещанию и закону. В этом случае наследник вправе отказаться от принятия наследства по одному основанию, например по закону, и принять наследство только по завещанию, — комментирует Павел Крюков.
Если наследников несколько и один из них не хочет принимать проблемное наследство, он вправе отказаться от причитающейся ему доли в пользу других наследников.
И последний момент. Если наследник решил принять ипотечную квартиру в расчете на то, что часть долга будут выплачивать поручители — это не так. Обязанность отвечать по долгам наследодателя возникает именно у наследника. Поручитель становится ответственным за исполнение данной обязанности, только если договором поручительства предусмотрено условие о том, что поручитель отвечает за любого нового должника.
При этом ответственность поручителя ограничена стоимостью наследственного имущества. Если наследник принял в наследство ипотечную квартиру, но уклонился от погашения кредита и банк предъявил требование об уплате долга поручителю, то после погашения поручителем задолженности к нему переходит право на взыскание данной суммы с наследника.
Ипотека по наследству: как сохранить квартиру для детей
Что нужно сделать, чтобы потомки не лишились заложенной недвижимости
Ипотеку в России оформляют надолго - современного заемщика не удивишь кредитами на 25 или 30 лет. Предугадать, что произойдет с заложенной квартирой, если покупатель умрет, не выплатив полную сумму долга, возможно не всегда. В оформлении ипотеки слишком много условий, от которых зависит, кому достанется недвижимость после смерти владельца. Многие заемщики считают, что заложенная квартира автоматически достанется их детям. Как выяснилось, так происходит далеко не всегда.
Первый фактор - это степень родства. По российским законам, ближайшими родственниками считаются супруги и дети. По умолчанию имущество умершего вместе с его долговыми обязательствами достается именно им.
Наследство распределяется между правопреемниками согласно очередности. Иными словами, в первую очередь на имущество претендуют ближайшие родственники. Если их нет, то правопреемниками становятся представители последующих очередей, - объясняет заместитель главы юридического департамента риелторской компании НДВ-Недвижимость Владимир Зимохин. - Имущество делится между наследниками одной очереди поровну - в равных долях без всяких исключений.
Таким образом, если у ипотечного заемщика остались трое детей, то заложенная в банке квартира достанется каждому из них в равной пропорции - по трети на каждого. Если же у заемщика осталась вдова-созаемщик, которой принадлежала половина квартиры, то по наследству перейдет только половина квартиры - собственником второй половины останется супруга.
Другое дело - завещание, согласно которому собственник вправе завещать квартиру любому человеку или организации на планете. Главное - обратиться к нотариусу, - напоминает Зимохин. - Если завещатель находится в больнице, то заверить завещание сможет даже главврач данного учреждения.
Впрочем, наличие завещания не гарантирует, что квартира на 100% достанется выбранным людям: в российском законодательстве предусмотрены исключения, которые считаются весомее воли покойного. Даже при составлении завещания существуют нюансы. Есть лица, претендующие на обязательную долю в наследстве. В эту категорию входят дети, которые на момент смерти наследодателя не достигли совершеннолетия или являлись нетрудоспособными. Также сюда входят нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении у умершего, нетрудоспособные супруги и родители завещателя, - перечисляет Зимохин.
Если лиц, претендующих на обязательную часть в наследстве, нет, то можно завещать свое имущество кому угодно без ограничений, - добавляет заместитель главы юридического департамента компании НДВ-Недвижимость. - Оспорить завещание можно только в судебном порядке, и то при наличии для этого веских причин. По сути, это будет актуальным в том случае, если нарушены права близких родственников, претендующих на обязательную долю в наследстве. Несовершеннолетние наследники могут проводить операции с недвижимостью только через своих опекунов, - уточняет руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
После того как доли в заложенной квартире распределятся между наследниками, начнется самое интересное: новые владельцы смогут отказаться от своей части. Если получатель наследства не хочет принимать на себя долговые обязательства за свалившуюся на него квартиру, он имеет полное право не вступать в наследство. В этом случае недвижимость достанется банку, в котором была оформлена ипотека. Наследникам, не желающим нести ответственность за долги умершего, придется отказываться от наследства целиком. В случае если от ипотечной квартиры отказались все наследники, то банк забирает объект и реализует его с помощью аукциона. Если вырученных средств оказалось недостаточно для погашения долга, то остаток задолженности просто списывается, - рассказывает Владимир Зимохин.
Подвох в том, что отказаться от ипотеки, но принять все остальное, не получится: для таких случаев в России действует специфический принцип все или ничего. Нельзя принять имущество и вместе с этим отказаться от долгов, которые существовали у умершего. Вместе с имуществом наследникам переходит обязанность платить по кредитам, - объясняет представитель НДВ-Недвижимости. - Если наследников несколько, то каждый из них отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества - то есть если недвижимость унаследована в равных долях, то и долги распределяются в равных долях. Наследникам, которые согласятся продолжить дело родителей, придется выплачивать долг по той же схеме и с той же периодичностью, что и оригинальный заемщик.
Уберечь детей от ипотечных выплат можно с помощью страховки. Застраховать свою жизнь предлагают практически всем современным заемщикам, пользоваться этой услугой или нет - каждый решает сам. В идеальном мире система действует так: Владелец квартиры умер, право собственности переходит его наследникам, а кредит [полностью] выплачивает страховая компания, - описывает механизм Алексей Новиков.
На деле процедура может отличаться. К примеру, заемщик мог застраховаться не от любой смерти, а только от смерти от несчастного случая. При таком сценарии страховая компания имеет право отказаться от погашения ипотеки под предлогом естественного или насильственного характера смерти. Смерть собственника должна быть признана страховым случаем, чтобы обязанности по выплате кредита не легли на плечи наследников, - подтверждает Новиков. - Так, в печально известной истории заемщик, который больше не мог выплачивать кредит, покончил жизнь самоубийством, чтобы избавить семью от кредита. Между тем самоубийство не является страховым случаем, а потому все долги легли на плечи вдовы с двумя детьми.
Из-за многочисленных ограничений и подводных камней наиболее простым способом передать детям заложенную квартиру может показаться прижизненное переоформление ипотеки на наследников. По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet, осуществить такой сценарий также непросто. Если заемщик хочет при жизни передать квартиру своим наследникам, то можно пойти двумя путями, - рассказывает Алекасей Новиков. - Первый путь - при оформлении кредита сделать своего наследника созаемщиком. Поскольку собственность на квартиру оформляется на заемщика и созаемщика (и никто другой не может быть собственником квартиры, находящейся в залоге), то после смерти заемщика созаемщик остается единственным собственником квартиры, который далее выплачивает кредит.
Альтерантивные варианты сложнее. Второй путь - сделать переуступку прав собственности с переводом долга, - указывает Алексей Новиков. - Для этого необходимо получить разрешение банка и оформить на нового собственника оставшийся кредит. Тут нужно понимать, что наследник должен удовлетворять всем требованиям банка. Его будут оценивать так же, как обычного заемщика, - по уровню дохода, наличию иных кредитов, рабочему стажу и другим факторам. Планировать собственную ипотеку таким способом имеет смысл тем, кто точно знает, что через несколько лет его наследник выйдет на уровень дохода, необходимый для подтверждения ипотеки, но в момент оформления кредита еще не может похвастать достаточной для этого зарплатой. Вариант подойдет будущим пенсионерам, которые хотят застолбить ипотечную квартиру до наступления пенсионного возраста, а через некоторое время переоформить заложенную недвижимость на сыновей или дочерей, начинающих карьеру.
Антон Погорельский / фото devteev (depositphotos )
Юридическое лицо, заключившее с Агентством договор об оказании услуг по обращению взыскания на Предмет ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Агент по накоплению
Кредитная организация, заключившая с Агентством договор по обслуживанию Счета сопровождения и передаче Агентству в определенном формате информации по принятым на указанный счет платежам.
Аннуитетная схема погашения
Аннуитетная схема погашения – это погашение кредита регулярными, одинаковыми по величине (аннуитетными) платежами. Размер платежа определяется при выдаче кредита по официальной формуле аннуитета и включает в себя расчетную сумму на погашение основного долга и проценты, начисленные на сумму невыплаченного долга. Каждый месяц заемщик платит одну и ту же сумму.
Аудитор пула закладных
Аудиторская компания, проводящая cогласованные процедуры по пулу pакладных, составляющих ипотечное покрытие.
Как оформить наследство на ипотечную квартиру?
Главное отличие ипотеки от любых других видов займа – это срок возврата кредита. Очень часто ипотеку оформляют на 10, 20 лет, да и на все 30 лет. Только вот за всё это время может много чего произойти, включая и смерть человека, который взял кредит. “Что делать наследникам с недвижимостью?” – самый главный вопрос.
Что происходит после смерти заемщика?
Самое главное, что нужно знать наследникам, это то, что все права на собственность оформляются не ранее шести месяцев с момента смерти заемщика. До этого времени вся собственность будет под залогом в банке. Если же кредит не погашен, то и долг переходит наследникам. Стоит упомянуть, что в таком случае нет никаких смягчающих льгот, вне зависимости от статуса наследника. Наследник будет обязан выплатить кредит.
Однако наследники имеют право отказаться от наследства. Чтобы это сделать, необходимо написать отказ, который потом подтвердить нотариально. В случае если от квартиры отказались все наследники, то эта собственность впоследствии будет принадлежать государству.
Погашение ипотеки за счет страховки
Обязанность выплачивать кредит наследник может не выполнять, если же заемщик оформлял страховку в процессе заключения договора. В случае если страховка оформлена и заемщик регулярно оплачивал ее, то если он умирает, все его долги, проценты и прочее оплачивает именно страховка. В договоре страховки есть информация о том, когда необходимо осведомить о смерти их клиента. Если вовремя не сообщить в страховку, то есть вероятность, что страховщик откажется от выполнения своих обязанностей.
В последнее время обязательность страхования жизни человека, который берет кредит, стала редкой при оформлении ссуды. Законом установлено, что банк обязан страховать исключительно саму собственность.
Есть два варианта распоряжения наследством :
1) Отказ . Ведь никто сам не желает оказаться плательщиком ипотеки. Решение очень простое: откажитесь от наследства. Кроме того, возможно превратить само наследство в деньги. Однако это имеет смысл, когда заемщик уже отдал большую сумму за кредит. И, при согласии банка, собственность продается. Бывает и такое, что наследников, например, двое. При этом они не могут прийти к компромиссу и договориться. В этом случае все вопросы решает суд. Срок разбирательства варьируется от одного года.
2) Переоформление ипотеки или ее реструктуризация . В случае если наследник все же решился взять на себя ответственность, то из его дохода будет вычитаться средства для погашения ссуды умершего. В этом случае огромное значение имеет то, какой доход у наследника.
Бывает так, что доход наследника в принципе меньше, чем у заемщика, и оплачивать ссуду в принципе ему не получится. Тут банк должен рассмотреть размер остатка к выплате ссуды, а также доход наследника в месяц. Если же заемщику оставалось выплатить около 20 процентов банку, то работники в банке позволят выплачивать наследнику меньшие суммы, увеличив при этом и срок.
Оплата кредита поручителями
Бывают случаи, когда заемщик является, к примеру, родителем несовершеннолетнего. А поручителями стали бабушка и дедушка, либо же другие из родственников. В случае смерти заемщика, поручители будут выплачивать ссуду. Ведь при оформлении ссуды поручители являются гарантией выплаты займа. Есть правило, что если заемщик умер, то обязанность выплаты долга поручителями исчезает, однако это правило работает в том случае, если при заключении договора не было указано, что поручители несут ответственность полностью за выполнение своих обязанностей заемщиком. Законодательно подтверждено, что поручитель умершего после становится поручителем наследников. Это возможно, если во время подписания договора поручитель согласился нести ответственность за несоблюдение наследниками своих обязательств. Именно поэтому поручитель должен тщательно изучать договор, когда пришло время его подписывать, так как может случиться и такое.
На данный момент вопросы о наследственном праве являются одними из самых сложных. Разбирательства по поводу ипотеки могут иметь огромное количество сложных нюансов. Вследствие этого следует поручать наследственные дела грамотному юристу.
Наследование ипотечной квартиры
Согласно статье 1175 Гражданского кодекса РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно . На практике это означает следующее: если некий человек при жизни взял квартиру в ипотеку и неожиданно умер, то вместе с наследством наследники обязаны выплатить его долги. Правильно это или нет, не нам решать - факт есть факт, поэтому сегодня мы более подробно разберем данный момент.
Как можно избавиться от обременения?
Формально отказаться от обременения в виде ипотечной квартиры наследнику нельзя. То есть он не имеет никакого права отказаться выплачивать долги и при этом принять квартиру в наследство. Поэтому он должен сам решить, стоит ли вообще вступать в права наследника, так как зачастую это просто невыгодно. Так, если в качестве имущества будущему наследнику достается квартира, за которую нужно будет платить еще 10 лет, смысла в таком приобретении нет никакого. А вот если вместе с ипотечной квартирой достается другое имущество, например, дом, дача, автомобиль и т.п. то, возможно, стоит вступить в права наследника. В любом случае, решение зависит от конкретной ситуации.
Примечательно, что существует вполне законная возможность уйти от ответственности, правда, воспользоваться ей необходимо еще при жизни самого заемщика. В первую очередь отбирается круг претендентов для получения наследства. Например, это может быть совершеннолетний сын наследника. На него оформляется все ценное, что есть у заемщика, начиная от личных вещей и заканчивая автомобилями, квартирами, домами и т.п. Это можно сделать, например, с помощью договора дарения. Сам заемщик при этом продолжает пользоваться всем имуществом, которое он фактически передал в право пользования своему сыну. В том случае, если наступает смерть заемщика, все ценные вещи последнему уже не принадлежат и только квартира, купленная в ипотеку, является единственным имуществом, которое еще может получить законный наследник. Разумеется, он отказывается от такого подарка и остается ничего не должен банку.
Существует еще один способ, причем не менее интересный. Суть его в том, что если ипотечная квартира не внесена в завещание (а по закону в договор ее вписывать можно), при этом другое ценное имущество вписано в завещание, тогда можно получить в наследство все то, что бы было вписано в завещании, и отказаться от того, что положено наследникам по закону, а не завещанию - то бишь от квартиры.
О погашении долгов
В том случае, если наследники не отказываются от квартиры и вступают в наследство, то погашают долги солидарно и в тех долях, которые они получают.
Например, если жилье достается двум наследникам в равных долях, значит, и платят они за него одинаковую сумму. Если же наследников несколько и при этом доли в квартире разные, то и выплаты распределяются соответственно этим долям, то есть суммы выплат со стороны наследников будут различными.
Кстати, важный нюанс. Сама процедура наследования может затянуться на несколько месяцев. Важно помнить о том, что банку не важно, что произошло с заемщиком, поэтому за указанный период времени придется расплатиться. Более того, банк может начислить штраф за то, что денежные средства по долгу не были внесены вовремя, хотя практика утверждает, что с такими случаями можно бороться, но только через суд.
О страховании
Вместе с обязательным страхованием имущества банки любят навязывать всевозможные виды страхования, в том числе и страхование жизни заемщика. Если последний умирает, то теоретически рассчитывать на покрытие части средств, необходимых для погашения долга по ипотеке, можно, однако это зависит от каждого конкретного случая.
Источники:
, , , ,
Следующие:
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
